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_四川将推广眉山经验 对农民进城购房现金补贴

2017-11-24 04:22
本报记者 李果 北京报道

如何解决房地产“去库存”的问题?很多政府官员和经济学家开出的“药方”是新型城镇化。

在今年的政府工作报告中,“深入推进新型城镇化”与“去库存”均被列为今年全国重点工作。

全国人大代表、四川省住建厅厅长何健接受21世纪经济报道记者专访时表示,四川省眉山市对农民购房进行补贴的方式,有效促进了当地楼市去库存,同时也加快了城镇化的进度。目前,眉山的探索不仅获得了住建部的肯定,四川省在今年亦面向除成都市外的所有地区推广“眉山经验”。

 新增城市居民是房地产消费主力

《21世纪》:为什么说农民工群体有可能成为四川未来房地产市场消费的主力?

何健:我们调查发现,四川的房地产市场经过多年发展后,购房主力已经发生巨大变化,原有城市居民中,富裕家庭已经购买多套住房,而城市中的低收入群体则通过旧城改造解决住房问题,四川省城市人口的人均住房面积达到了36平方米。

同时,我们通过调查发现,在城市的农民工,购买了住房或者租了成套住房的人群仅占调查群体的20%,这意味着还有80%的农民工过着群居生活,在一些农民工聚集区,一套50平方米的住房住了20-30人比比皆是。

所以我们认为,下一步房地产市场的契机在新增城市居民中。而需要注意的是,四川省只有攀枝花和成都是人口净流入,其他地方全部是人口净流出。因此不可能靠外来人口解决去库存和城镇化问题。

《21世纪》:作为过去的劳务输出大省,最近几年四川省却持续出现农民工回流的现象。在此背景下,就业问题是否成为了阻碍农民工进城的主要问题?

何健:我们原以为农民工进入城市的主要问题是就业难。但调查后发现,就业难主要存在于大学生群体,这和四川省的产业结构有关系,农民工的就业并不难。

我们经过抽样调查,发现成都市、凉山州、阿坝州,年轻人居住在农村的比例,大大高于其他地方。这是因为,成都市周边由于农村相对富裕,农村人口流出的比例较低。而四川省的两个少数民族地区,则因为交通等方面因素,限制了农村人口的流出。

在四川省其他市州的贫穷地区,农村有五分之四的人口都进入城市,空心化最严重是四川东北,基本上60岁以上的人都没有,长期都在城市生活。留在农村干农活的基本上是60岁以上老人。

于是从2013年开始,四川省在眉山市试推行农民购房补贴政策。需要说明的是,四川此举的初衷,并非是为了楼市去库存,而是为了解决农民工的住房问题。

 去库存效果明显

《21世纪》:能否请您详细谈谈眉山模式?

何健:“眉山模式”的主要做法是:农民进城买房每平米政府补贴200,企业补贴200元,安装水电气还要补贴100,当地的房价约4000多,若买套100平米的房子,总价40万,首付20%,加上若干补助,首付还不到5万元。

在农民获益的同时,政府看似拿出了真金白银进行补贴,但事实上政府是有钱赚的,卖一套房,政府都将获得税收和土地收入。对于开发商而言,则可以加快去库存的速度,因此是三赢的结果。

《21世纪》:能否请您谈谈,这一模式对当地去库存有什么样的帮助?

何健:2015年“购房补贴”政策实施后的5月至12月,全市商品房成交41662套,同比增长56.9%;成交面积338.5万平方米,同比增长59.1%;成交金额151.3亿元,同比增长59%。其中,农民进城购房占比68.3%。

同时,农民进城购房也明显地推动了眉山市楼市“去库存”。数据显示,2015年4月底,全市商品房存量640万平方米,可售周期为21个月;到12月底化解动态存量20%,动态存量下降到510万平方米,可售周期缩短为14.6个月。

今年春节后,住建部在眉山开会,有100多个城市的一把手参会。住建部主要领导对眉山模式予以了肯定。事实上,如今,眉山的购房主体基本上都是农民。

《21世纪》:为什么这个模式可以在眉山取得成功?

何健:主要原因是眉山是四川省劳务输出大市,全市有350万人口,常年外出务工人员110万。据眉山市统计局数据,2015年,眉山市农村居民人均可支配收入12756元,较上年增长9.8%,农户平均可支配收入4万元。而且当前眉山市正处于新型工业化、城镇化“双加速”时期,大量农民正趋于市民化。

 建议信贷政策支持

《21世纪》:眉山去库存如何与当地农民工市民化挂钩?

何健:该市规定:在中心城区购房户籍暂未迁出农村的,其农村居民权益不变。凡进城购房的农村居民,其子女入学一律享受城镇居民子女入学待遇。进城落户农村居民可自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等。

农民进城购房落户,不仅有效推进了商品房去库存工作,而且加快了当地推进新型城镇化建设。2015年11月,眉山市被列为第二批国家新型城镇化综合试点城市。

《21世纪》:农民工贷款存在的问题是,学历低、收入不稳定,部分农民工未缴过社保,更没有征信记录,这会不会影响银行对农民工购房贷款放贷的进程?

何健:目前,眉山的中农工建四大行都提供农民工住房贷款,外界一度担心农民住房贷款的呆坏账率,但实行到目前,农民工的呆坏账率才0.04%,而城市居民达到0.09%。同时,农民工的还款方式更加灵活,可以一个月、一季度或者一年还一次。这是和农民工的工资获取方式有关系。

2015年底,眉山还缩减了贷款流程,原来需要农民工所在村提供证明,但目前仅需要农民工自证。

《21世纪》:眉山模式今年将在四川省推广,下一步我们的工作重心在哪里?

何健:今年我们将在全省除成都外的地区推广眉山模式。下一步的工作,我建议国家要进行顶层设计,把农民工作为购房的特殊群体,在信贷政策予以支持,利用国家信誉筹措贷款,承担四川农民工的专项贷款。

而四川也在研究成立农民工购房贷款保险公司的问题,对农民工的住房贷款进行担保,从而真正解决农民工进城购房难的问题。

《21世纪》:为什么四川省没有在成都市实施这一政策?

何健:成都市要控制人口规模,成都市的户籍人口约1000万,但常驻人口有1600多万。如果成都再扩大,将产生虹吸效益,不利于周边城市经济发展。此外,成都市的外来人口的积分落户政策仍在制定过程中。

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